更新日期：2024-12-18
在你申請房屋、土地貸款時，一定會碰上抵押權設定的步驟，但你了解抵押權設定是什麼嗎？抵押權設定又該如何辦理呢？快讓旺來財經帶你了解抵押權設定大小事！
抵押權設定是什麼？
抵押權設定是指申貸人為獲得貸款，以自己的房屋或土地作為抵押品，並賦予債權人特定權益的擔保方式。若債務人未在清償期限內還款，債權人即可依民法第873條向法院聲請拍賣抵押物，並獲得抵押物賣出的金額作為補償。
抵押權設定種類有哪些？
抵押權設定種類有2種，兩者主要差異在債權擔保的範圍：
- 普通抵押權：僅針對現在的債權，借款多少，金額就設定多少，抵押權到期前若要增借，必須再次設定抵押權，成為第二順位抵押權人。
- 最高限額抵押權：包含目前及未來發生的債權。借貸雙方可設定最高借款額度，在此金額範圍內增貸都無需再次設定抵押權。現行銀行多採取此抵押權設定方式。
| 普通抵押權 | 最高限額抵押權 | |
|---|---|---|
| 擔保額度 | 固定 | 可變動 |
| 擔保時效 | 債權時效15年，但依法仍可於債權消滅後5年內實行抵押權；若超過5年，則不得再行使抵押權 | 債權時效15年，債權消滅後5年內依法仍可實行抵押權；若超過5年，則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍，但抵押權仍存在 |
| 擔保範圍 | 僅限該次貸款金額 | 可擴及部分銀行往來債務，如：票據、利息、信用卡等 |
※貼心提醒：一般銀行最高限額抵押權會設定為貸款金額的1.2倍，私人抵押權設定則為1.2到1.5倍，用以彌補申貸人違約衍生的相關費用，但在正常還款的情況下，只需清償實際借款金額，而不是設定的金額喔！
抵押權設定申請方式
抵押權設定可以下列5種方式申請：
- 網路申請：如為委託地政士或律師代理申請者，可由代理人以自然人憑證或工商憑證登入內政部數位櫃臺系統，取得申請書表及電子簽章，申請人確認書表內容無誤即可線上簽名，再由代理人進行線上送件。如有其他應繳交的紙本附件，則需另外郵寄或提交紙本附件清單及紙本附繳證件給土地管轄所。
- 臨櫃申請：於不動產所屬地區的地政事務所申辦。
- 跨所申請：可於不動產所處縣市之任一地政事務所辦理，但涉及超過10連件之大宗案件及與非屬跨所項目連件辦理之情形除外。
- 跨縣市收辦：抵押權人如果是金融機構，可至全台任一地政事務所辦理。
- 跨縣市申請：至各縣市登記機關送件，由代收人員核對送件人身分，並將申請書及相關文件郵寄給土地管轄所辦理，完成後會將文件寄還申請人。
※貼心提醒：申請書可於地政事務所領取或線上下載。
抵押權設定應備文件
- 土地登記申請書
- 土地、建物所有權狀
- 抵押權設定登記契約書
- 申請人身分證明文件，依申請人類型不同而有差異：
- 自然人：身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本。
- 法人：法人登記證明文件及其代表人資格證明。
- 公司：公司設立（變更）登記表或抄錄本正、影本。
- 華僑：華僑身分證明書。
- 外國人：國籍證明文件，如護照、居留證等。
- 義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構者，義務人免附印鑑證明）
※貼心提醒：旺來提供台北市政府公告的抵押權設定範例，若有需要可點選連結自行查看。
抵押權設定流程
- 向申辦貸款的金融機構提供擔保品。
- 貸款機構審核通過後，簽訂貸款合約和抵押權設定契約書。
- 本人或代理人攜帶書面資料至地政事務所申請登記，將抵押權設定給貸款機構。
- 設定完成後地政機關會核發他項權利書及設定契約書，表示完成登記。
抵押權設定費用有哪些？
辦理抵押權設定時會有3種費用需要繳納，在提交申請書時一併繳交：
- 登記費：設定金額的1/1000。
- 書狀費：一張80元。
- 代書費：根據辦理項目決定，通常為4000～6000元不等。
抵押權設定常見問題
可以的！若你想省下一筆抵押權設定代書費用，可備齊貸款機構所需文件後自行辦理。
當需要進行抵押權設定時，應向地政機關辦理登記，並在簽約日起1個月內申請，若超過申請日期，則每逾期1個月就要繳納登記費額1倍的罰鍰，最高不超過20倍。
金融機構約1天內可完成，民間機構則需約1～3個工作天，實際辦理時間以各地區的地政機關為主。
可以，債務清償後，貸款機構會提供清償證明，可攜帶所有相關文件至地政機關辦理抵押權塗銷登記，建議一定要辦理，才能保障自己後續進行買賣或再次申貸等行為的權益。
延伸閱讀：抵押權塗銷辦理麻煩嗎？3分鐘了解詳細流程
結語
以上就是抵押權設定的介紹，或許有許多人認為抵押權設定不過是一個步驟，但若是不了解流程而貿然設定，很可能會影響自己日後的權益，因此旺來財經建議你一定要了解過後再辦理，若有貸款需求也歡迎隨時聯絡我們！
延伸閱讀：代書貸款好辦嗎？3大類型民眾最適合！
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