更新日期：2024-07-12
許多人購買房屋時，通常都會向銀行申請貸款，這時貸款成數就成為大家關心的重點之一。貸款成數怎麼算？有哪些因素會影響貸款成數？以下就讓旺來財經帶你深入了解！
貸款成數是什麼？
貸款成數是指貸款人向銀行申請房屋貸款時，可以申貸的比例。銀行會針對貸款人購買的房屋進行鑑價，並選擇鑑價金額與購屋金額中較低的價格，作為計算貸款額度的基準值，再根據貸款人的信用評分、工作收入等來決定房屋貸款成數。
一般而言，銀行房屋貸款成數最高可貸8成，除非貸款人是收入穩定又高薪的族群或房屋條件非常良好，否則通常銀行很難貸到貸款成數9成
貸款成數怎麼算
計算公式為貸款金額÷貸款成數＝房屋鑑價價值。
若貸款人信用狀況良好，可從貸款成數反推算出銀行評估的房屋價值，還可根據房屋價值來計算自己應準備的款項。
舉例：假設你預計購入一間台中的透天，成交金額為1300萬，經銀行鑑價後評估價格為1100萬，貸款成數就要以1100萬為主，而貸款成數為7.5成，則貸款金額為：1100萬x75%=825萬，而此時離成交價格還差475萬，就需要額外多準備一些錢。
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影響貸款成數的因素
通常影響房屋貸款成數的因素有以下5點：
物件地段
如果房屋坐落於蛋黃區中，或距離火車站、捷運站1000公尺以內，因為地段價值高，貸款成數也會提高；反之，房屋地處偏遠或無尾巷中，貸款成數就會有所降低。
物件屋齡
屋齡也會直接影響貸款成數，通常屋齡愈小，貸款成數愈高，所以預售屋、新屋的貸款成數會比中古屋高。一般來說，屋齡＋房屋貸款年限小於65年，貸款成數會比較高。
物件坪數
銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，以作為提高貸款成數的判斷因素之一。因為坪數低於15坪，就屬於小坪數房屋，銀行會認為未來較難轉賣，或認為房屋可能經投資客炒作，因此只能給予較低的貸款成數，甚至不願意受理。
物件周邊是否有嫌惡設施
如果房屋周邊方圓100公尺以內有電塔、加油站、垃圾場、殯儀館等建築設施，銀行在做貸款成數評估時，願意給予的金額就不會很高。
個人信用分數和收入穩定性
申貸時，銀行會從聯徵中心調閱信用評分，如果信用分數過低，銀行可能會直接退件，就算成功通過審核，貸款成數也不會很高。
另外，如果你是五師或軍公教，由於收入穩定，銀行願意給予的貸款成數也就比較高。
申請第二間房貸款成數的限制
2023年6月開始央行實施房市放貸管制政策，針對自然人在六都、新竹縣市購置第二間房屋，有其貸款限制，以下為你說明：
- 寬限期申請限制：自然人若在六都及新竹縣市購置第二間住宅，無法申請寬限期。
- 第二戶房貸成數限制：若第二間房屋位於六都及新竹縣市，則第二間房屋貸款成數從最高7成調降到6成。
雖然央行對購置第二間住宅貸款進行相關規範，不過若是為了換屋，就沒有第二戶貸款成數的限制，因此建議有需求的民眾多留意相關的打房政策，才不會在買房後發現貸款成數不足，還需要額外籌措資金。
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貸款成數常見問題
如果你在買房簽約時沒有特別註明「未達房貸成數可以無條件解約」，當你因成數不足想解約時，就會被視為違約。在購屋時，建議可以在合約上註明「若申請銀行房貸，核貸的成數未達O成或是無法通過房貸，可無條件解約。」避免解約時訂金拿不回來。
• 增加擔保品：可以將名下尚未抵押的不動產作為額外擔保品。
• 提供保證人：找有穩定收入或名下有資產的配偶、近親當保證人。
• 申請信用貸款：可視信用狀況多申請一筆信用貸款，提升貸款成數。
• 自願縮短還款年限：幫助銀行降低放款風險，就能提高貸款成數。
不是的，買房後需要繳交的費用很多，例如：地政規費、房屋裝潢費用等，而且若是貸款成數與房屋成交價格相差過大，還須有足夠款項可支付購屋款才能順利購屋。
結語
以上是貸款成數的介紹，提醒你，申請銀行房屋貸款前一定要先做貸款成數試算，並仔細比較各銀行，才能找到適合你的房屋貸款方案。如果你不符合銀行房貸條件或因貸款成數限制無法貸到自己想要的金額，歡迎諮詢旺來財經，我們可提供最高9成的貸款成數，協助你解決資金需求。
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