更新日期：2025-08-13
許多人購買房屋時，通常都會向銀行申請貸款，這時貸款成數就成為大家關心的重點之一。貸款成數怎麼算？有哪些因素會影響貸款成數？以下就讓旺來財經帶你深入了解！
貸款成數是什麼？
貸款成數是指貸款人向銀行申請房屋貸款時，可以申貸的比例。銀行會針對貸款人購買的房屋進行鑑價，並選擇鑑價金額與購屋金額中較低的價格，作為計算貸款額度的基準值，再根據貸款人的信用評分、工作收入等來決定房屋貸款成數。
一般而言，銀行房屋貸款成數最高可貸8成，除非貸款人是收入穩定又高薪的族群或房屋條件非常良好，否則通常銀行很難貸到貸款成數9成
貸款成數怎麼算？
計算公式為貸款金額÷貸款成數＝房屋鑑價價值。
若貸款人信用狀況良好，可從貸款成數反推算出銀行評估的房屋價值，還可根據房屋價值來計算自己應準備的款項。
舉例：假設你預計購入一間台中的透天，成交金額為1300萬，經銀行鑑價後評估價格為1100萬，貸款成數為7.5成。
房屋貸款金額為1100萬×75%＝825萬，因此你必須再額外準備1300萬－825萬＝475萬，才能購買這間房屋。
※貼心提醒：各銀行官網都有提供房貸試算工具，建議申貸前可以試算每月還款金額，並回推可負擔的房價，以挑選出符合自己需求和預算的房屋。
影響貸款成數的因素
通常影響房屋貸款成數的因素有房屋、個人條件及央行政策3方面，以下分別說明：
房屋條件
- 屋齡：通常屋齡愈小，貸款成數愈高，所以預售屋、新屋的貸款成數會比中古屋高。一般來說，屋齡＋房屋貸款年限小於50年，貸款成數會比較高。
- 地段：如果房屋坐落於蛋黃區，或距離火車站、捷運站1000公尺以內等價值高的地段，有機會申請到較高的貸款成數；反之，房屋地處偏遠或位於無尾巷中，貸款成數就會有所降低。
- 坪數：房屋坪數也是銀行決定貸款成數的因素之一。若房屋坪數小於15坪，銀行會認為該房屋未來較難轉賣或成為投資客炒作的目標，通常核貸成數不高，甚至不願意受理。
- 周邊環境：如果房屋周邊100公尺以內有電塔、加油站、垃圾場、殯儀館等嫌惡設施，銀行在做貸款成數評估時，願意給予的金額就不會很高。
個人條件
- 信用分數：申貸時，銀行會從聯徵中心調閱信用評分，檢視貸款人的負債情形和過去信用卡、貸款還款狀況，通常信用分數越高，銀行核貸成數也越高。
- 工作收入：由於醫師、律師、軍公教等工作性質穩定、收入高，因此較受到銀行的喜愛，可申請到的貸款成數也較高；若非從事上述工作者，建議可以每月固定存一筆錢到帳戶，增加銀行對自己還款能力的信心。
央行政策
為了防止投資客炒作房地產，各政府部門陸續推出打房政策，其中中央銀行實施信用管制措施，嚴格限制銀行房貸成數。以下為你整理最新的央行購屋貸款成數限制：
| 貸款項目 | 貸款成數上限 | ||
|---|---|---|---|
| 公司法人 | 購置住宅貸款 | 3成（無寬限期 | |
| 自然人 | 購屋貸款 | 名下有房屋者第1戶 | 無寬限期 |
| 第2戶 | 全國皆5成（無寬限期） | ||
| 第3戶（含）以上 | 3成（無寬限期） | ||
| 購置高價住宅貸款 | 3成（無寬限期） | ||
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貸款成數如何提高？
若擔心自身貸款條件不佳，無法申請到理想的房屋貸款成數，你可以透過以下4種方法幫自己的條件加分，以提高核貸成數：
- 增加擔保品：可以將名下尚未抵押的房地產、汽機車作為額外擔保品。
- 提供保證人：請有穩定收入或名下有資產的配偶、直系親屬當保證人。
- 自願縮短還款年限：幫助銀行降低放款風險，就能提高貸款成數。
- 提供更多財力證明：除了薪轉明細，還可提供定期存款單、有價證券對帳單等資料，證明自己有足夠的還款能力。
貸款成數常見問題
如果你在買房簽約時沒有特別註明「未達房貸成數可以無條件解約」，當你因成數不足想解約時，就會被視為違約。在購屋時，建議可以在合約上註明「若申請銀行房貸，核貸的成數未達O成或是無法通過房貸，可無條件解約。」避免解約時訂金拿不回來。
延伸閱讀：貸款成數不足只能解約嗎？3大資金備案助你順利買房！
不是的，買房後需要繳交的費用很多，例如：地政規費、房屋裝潢費用等，而且若是貸款成數與房屋成交價格相差過大，還須有足夠款項可支付購屋款才能順利購屋。
不可以，金管會為了避免消費性貸款（如信貸、房屋修繕貸款等）流入房市、貸款人違約風險，規定信貸用途不可拿來買房。
延伸閱讀：信貸買房被銀行發現會怎樣？這3大影響讓你損失更嚴重！
結語
以上是貸款成數的介紹，如果你不符合銀行房貸條件或因貸款成數限制無法貸到自己想要的金額，歡迎諮詢旺來財經，我們可提供最高9成的貸款成數，協助你解決資金需求。
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